Les marchés de l’immobilier, neuf et ancien vont connaître plusieurs vitesses. Tout dépendra en 2021 de la récession sur l’emploi et les revenus des ménages, selon une étude de Xerfi.

Après les records de 2019, le marché français de l’immobilier de logements devait s’assagir. Mais la crise du Covid-19 a brutalement rebattu les cartes. Et compte tenu d’une plus forte sélectivité des banques dans l’octroi de crédits à l’habitat et des tensions sur le pouvoir d’achat des ménages, l’euphorie post-confinement ne devrait pas durer : le rattrapage ne sera que partiel.

 

Après avoir franchi le cap symbolique du million en 2019, les transactions dans l’ancien devraient ainsi plonger de l’ordre de 20% (soit 200 000 de moins) pour s’établir à quelque 850 000 ventes en 2020 avant de rebondir d’environ 2% en 2021, selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta.

 

Ce recul des transactions va ainsi conduire à un rééquilibrage du marché en faveur des acquéreurs qui gagneront en pouvoir de négociation. Et si les prix de l’immobilier ancien seront encore en hausse en 2020 sur le territoire (+2,2% en moyenne annuelle en raison de la forte augmentation du 1er trimestre 2020), ils décrocheront de plus de 3% en 2021, d’après notre scénario.

 

Une situation délicate dans le neuf

 

Dans le neuf, la situation sera particulièrement délicate pour les promoteurs et les constructeurs de maisons individuelles. Entre l’arrêt des chantiers, les difficultés de commercialisation, l’impact des élections municipales sur les lancements de projets et les problèmes financiers des Français, une année noire se profile (-25% des réservations au détail des promoteurs en 2020) avant de retrouver quelques couleurs (environ +5% de ventes de logements neufs en 2021).

 

Les promoteurs pourront en effet compter sur le soutien de CDC Habitat et In’li (Action Logement) qui se sont engagés à acquérir respectivement 50 000 et 10 000 logements sociaux.

 

La reprise des marchés de l’immobilier en France en 2021 va en réalité dépendre de l’ampleur de la récession sur l’emploi et les revenus des ménages, étant entendu que l’absence de nouvelle vague de Covid-19 est un préalable indispensable. 

 

Une remontée des transactions post Covid-19

 

Le statut de valeur refuge de la pierre, l’épargne de précaution accumulée par les Français ou encore les envies de maison avec jardin expliquent la légère remontée des transactions qui interviendra l’année prochaine. C’est d’ailleurs l’attrait pour les maisons mais aussi la faiblesse de l’offre dans les grandes agglomérations qui limiteront les baisses de prix dans l’ancien en 2021.

 

Malgré ce coup de frein brutal en 2020, l’immobilier de logements demeure un marché à plusieurs vitesses dans l’Hexagone. Certes, les transactions dans l’ancien ont augmenté sur tout le territoire l’an dernier, à l’exception de la Corse. 

 

Et si les ventes se sont tassées à Paris, le marché est resté très attractif, en particulier sur le segment du haut de gamme. Les ventes ont en revanche progressé dans les communes de petite et grande couronne parisienne qui s’affirment désormais comme des solutions de repli. Le prix des appartements y a d’ailleurs augmenté de plus de 5%.

 

Un prix supérieur à 10 000 euros/m2 à Paris en 2019

 

Avec un prix moyen du mètre carré supérieur à 10 000 euros en 2019, la capitale a de nouveau cristallisé l’attention. Mais dans les agglomérations prisées comme Lyon, Nantes, Rennes ou encore Angers, les revalorisations tarifaires ont atteint 10% à 15% tandis que la hausse a été beaucoup plus modérée à Bordeaux (après l’euphorie de 2017 et 2018) et reculé dans les zones moins attractives. Après Lyon, la capitale girondine affiche toutefois les tarifs les plus élevés des villes de province.

 

Les disparités régionales sont également une réalité dans le compartiment du neuf. Les autorisations ont ainsi reflué en 2019 en Île-de-France et dans les Hauts-de-France mais ont bien résisté en Auvergne-Rhône-Alpes. Dans cette région, l’adoption d’un plan local d'Urbanisme et d'Habitat dans la métropole de Lyon et la résistance de l’individuel pur ont soutenu la production de permis. 

 

Du côté des mises en chantier, la baisse a été moins marquée en Île-de-France, grâce aux bonnes performances de la petite couronne et dans le Val d’Oise. Pays-de-la-Loire, Nouvelle-Aquitaine et Centre Val-de-Loire ont, quant à elles, enregistré les meilleures performances en matière de construction neuve. 

 

Ouest : des hausses de prix rapides dans le neuf

 

Le repli des ventes des promoteurs a, lui, concerné la plupart des régions l’an dernier, à la notable exception de l’Île-de-France (avec une croissance de 4% des réservations de logements collectifs et le soutien des ventes en bloc, notamment dans l’intermédiaire).

 

En matière de prix, la hausse a été rapide dans le neuf, en particulier dans les régions de l’Ouest (près de 6% en Pays de la Loire, 11% en Bretagne). L’Île-de-France est la zone où les prix des appartements neufs ont atteint des sommets (avec une moyenne supérieure à 4 900 euros/m² en 2019, en légère progression sur un an).

 

La région PACA, prisée des acquéreurs de résidences secondaires, et Auvergne-Rhône-Alpes, qui bénéficie de son dynamisme économique, complètent le podium. En Bourgogne-Franche-Comté, région la moins onéreuse, les prix dépassent tout juste le seuil des 3 000 euros/m².

 

Photo© F. Leroy

Source : batirama.com