Le rideau est tombé. La France est pour la deuxième fois confinée, son marché immobilier est, à nouveau, grippé. Une partie des 800.000 familles qui chaque année achètent un nouveau logement vont devoir passer leur tour. Pour ceux qui veulent malgré tout devenir propriétaire, c’est sans doute une chance: après des années de tension, le marché retombe. A Paris, les panneaux "à vendre" reviennent en nombre sur les façades. "Les prix ont arrêté de monter et les délais de vente ont beaucoup augmenté", reconnaît Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Les autres métropoles ont, elles aussi, leur coup de mou. "A Lille comme à Paris, les prix avaient gagné 5 % entre septembre 2019 et mars 2020: ils ont perdu 0,5 % depuis mars. Marseille affiche + 3,7 % jusqu’en mars, mais + 0,4 % depuis. Les prix entrent dans une ère de grande stabilisation", estime Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.
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Les perspectives sont moroses. "On n’atteindra pas, cette année, les 900.000 transactions qui étaient prévues avant ce deuxième confinement, prévient Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim (10.000 agents immobiliers). Et, du coup, le tassement des prix devrait se poursuivre." A Toulouse par exemple, les prix, qui progressaient de 8 à 9% par an depuis deux ans, se sont retournés. En cause, une trentaine de plans sociaux: ils impactent les jeunes actifs, cadres et ingénieurs, moteurs jusqu’alors du marché. Ils sont également affectés par l’attitude des banques, tatillonnes sur l’endettement, mais qui sanctionnent aussi, désormais, les emprunteurs selon leur activité.
Campagnes connectées
Le rideau est tombé. La France est pour la deuxième fois confinée, son marché immobilier est, à nouveau, grippé. Une partie des 800.000 familles qui chaque année achètent un nouveau logement vont devoir passer leur tour. Pour ceux qui veulent malgré tout devenir propriétaire, c’est sans doute une chance: après des années de tension, le marché retombe. A Paris, les panneaux "à vendre" reviennent en nombre sur les façades. "Les prix ont arrêté de monter et les délais de vente ont beaucoup augmenté", reconnaît Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Les autres métropoles ont, elles aussi, leur coup de mou. "A Lille comme à Paris, les prix avaient gagné 5 % entre septembre 2019 et mars 2020: ils ont perdu 0,5 % depuis mars. Marseille affiche + 3,7 % jusqu’en mars, mais + 0,4 % depuis. Les prix entrent dans une ère de grande stabilisation", estime Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.
A découvrirLes prix de l'immobilier à Paris et en province
Les perspectives sont moroses. "On n’atteindra pas, cette année, les 900.000 transactions qui étaient prévues avant ce deuxième confinement, prévient Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim (10.000 agents immobiliers). Et, du coup, le tassement des prix devrait se poursuivre." A Toulouse par exemple, les prix, qui progressaient de 8 à 9% par an depuis deux ans, se sont retournés. En cause, une trentaine de plans sociaux: ils impactent les jeunes actifs, cadres et ingénieurs, moteurs jusqu’alors du marché. Ils sont également affectés par l’attitude des banques, tatillonnes sur l’endettement, mais qui sanctionnent aussi, désormais, les emprunteurs selon leur activité.
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Confinement, tour de vis des banques et crise économique: le cocktail est explosif et se double, de la part des Français, d’une réflexion plus globale sur un changement de vie. En mars, 3 millions de citadins s’étaient confinés hors de chez eux et, souvent, au vert. Depuis, ils ont les yeux ailleurs, comme le montrent leurs recherches sur les sites d’annonces. "Un tiers d’entre elles se font désormais sur un périmètre très élargi. Ceux de Paris ouest et des Hauts-de-Seine s’intéressent aux Yvelines, ceux de l’Essonne poussent jusqu’à Chartres", analyse David Benbassat, directeur général de Bien’ici. Olivier de Chabot, PDG de Mercure, spécialiste des biens de prestige, fait le même constat: "Les gens ont compris la valeur d’un chez-soi confortable. Pour combiner air pur et urbanité, ils ont fait évoluer leur recherche par cercles: 15 kilomètres autour des grandes métropoles et 30 kilomètres autour de Paris."
Bobos rêveurs? Peut-être. Mais des milliers d’entre eux ont basculé. Comme Nicolas et Claire Martel: "Le premier confinement nous a décidés à changer de vie", expliquent-ils. Le navigant d’Air France et la cadre de LVMH ont mis en vente leur 72 m² parisien et déniché, grâce au groupe Mercure, une maison de 200 m² à Saint-Valéry, dans la baie de Somme. "Comme je travaille quinze jours par mois à Roissy et ma femme télétravaille partiellement, c’est le bonheur", confie Nicolas Martel. La quadrature du cercle, c’est le mi-ville, mi-champs. "La demande et les prix augmentent dans les villes moyennes et bien connectées à Paris, comme Orléans et Evreux, mais aussi à la périphérie des métropoles: à Maurevel (2.500 habitants) près de Lyon, 55 compromis ont été signés en quelques mois: des Lyonnais, sans doute, venus télétravailler." confirme Christine Fumagalli, présidente d’Orpi.
Commercialisation adaptée
Dans le neuf, les promoteurs ont pris la mesure de ces changements. La commercialisation s’est digitalisée à 100 %, avec visite virtuelle et vente en distanciel, et l’offre, adaptée. Kaufman & Broad, pour son programme au cœur de Reims, joue ainsi, à destination d’une clientèle parisienne, de deux arguments: "45 minutes de la Gare du Nord et un tiers du prix parisien", résume Nordine Hachémi, son PDG. Mais "si le programme ne répond pas aux nouveaux critères comme les espaces verts et l’accès à un extérieur… la commercialisation devient difficile", confirme Helen Romano, directrice générale du pôle résidentiel de Nexity.
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BNPParibas Real Estate l’a bien compris, avec son programme au pied du très chic marché Biron, dans les Puces. Les acheteurs apprécient, explique Olivier Bokobza, son directeur général délégué, "ses grands balcons et ses terrasses qui en font tout l’intérêt". Et ils oublient un peu, sans doute, ses prix quasi-parisiens (8.200 euros le m²). "Depuis le confinement de mars, 100% de nos clients réclament balcons, terrasses et jardins. Nous l’avions anticipé: 95 % des logements que nous proposons en ont", annonce de son côté Philippe Denis, directeur de la commercialisation d’Altarea Cogedim.
Le groupe Icade, lui, a fait le pari d’un nouveau concept d’appartements "plus modulables, avec des espaces extérieurs et une demi-pièce de télétravail…", résume son PDG, Olivier Wigniolle. Mais encore faut-il pouvoir les construire! Là encore, le Covid-19 a frappé, se combinant aux élections municipales pour gripper le logement neuf. "Cette année, le nombre de mises en chantier va reculer de 42.000 unités, et de 46.000 encore en 2021, pour un total de 321.200, prévient Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris Ouest. Cela nous ramène un quart de siècle en arrière!" Emmanuel Macron, conscient des enjeux, n’a d’ailleurs pas confiné le BTP. Et laisse ouverts les services publics, qui pourront, on l’espère, écluser les permis de construire en souffrance.
Crédits resserrés
Pour ceux qui trouvent le bien de leurs rêves, reste l’obstacle du financement. Mises en demeure de ralentir le rythme d’octroi des crédits, les banques ont durci leurs conditions. "En limitant à vingt-cinq ans la durée des prêts, à 33% le taux d’endettement et en demandant un apport d’au moins10%, elles rejettent les primo-accédants (37% de refus) et les investisseurs (26% de refus)", déplore Sandrine Allonier, porte-parole du courtier VousFinancer. Les heureux élus ont droit, eux, à des taux inférieurs à 1% sur vingt ans. Que faire lorsque son profil n’est pas idéal? "Un achat immobilier, c’est du sérieux: il se prépare au moins trois mois à l’avance", conseille Sylvain Lefèvre, PDG de la Centrale de financement. Il faut économiser pour soigner son apport, quitte à faire appel à la solidarité familiale. Nexity a d’ailleurs lancé une cagnotte, et double les sommes versées par les amis ou la famille, jusqu’à 6.000 euros, selon le bien. En dernier recours, il sera toujours possible de dénicher une banque qui prêtera au-delà de 33% d’endettement. Toutes peuvent le faire, dans la limite de 15% de leur encours.
La bonne nouvelle, c’est que les acheteurs ont à nouveau la main. Négocier des baisses de prix de 5 à 8% redevient possible. Tout va dépendre du bien, mais aussi du marché, plus ou moins impacté par la pandémie. "Aujourd’hui, on peut faire une offre à la baisse à Gennevilliers, mais pas à Colombes ou Asnières, pour ne pas rater l’affaire", indique Olivier Alonso, président de Nestenn. Pour Thomas Lefebvre, le marché sera particulièrement favorable dans les villes "qui étaient déjà affaiblies par une hausse de plus de 3 points en un an du chômage, comme Toulon, Roubaix, Perpignan, La Rochelle, Avignon, Montpellier… et celles dont le marché dépendait du tourisme et d’une clientèle étrangère, telles Cannes et Nice."
