L'enseignement supérieur privé anime le marché de l'immobilier en Ile-de-France

Paris et sa région n'attirent pas que les entreprises. Ils séduisent aussi les écoles et groupes d'enseignement supérieur. Sur les cinq années passées, ces derniers ont multiplié les grosses prises à bail et acquisitions de locaux en Ile-de-France. Ainsi, selon Knight Frank, 73 transactions supérieures à 1.000 mètres carrés y ont été recensées entre 2016 et 2021, représentant au total 235.000 m².

Certes, cela pèse peu par rapport à la demande de bureaux traditionnelle. Mais, comme l'écrit le conseil en immobilier dans un récent rapport, « si l'activité continue de reposer en majorité sur des locations de surfaces intermédiaires, comprises entre 1.000 et 4.000 m², les dernières années ont été marquées par l'augmentation du nombre de grands mouvements ». « La demande est vraiment là », confirme Walid Goudiard, directeur de la maîtrise d'ouvrage chez JLL Europe.

« C'est d'autant plus intéressant que la demande placée de bureaux classique [affectée par le développement du télétravail, NDLR] est bien en deçà des volumes traditionnels », complète David Bourla, directeur d'études de Knight Frank.

Des utilisateurs qui grandissent

Ainsi, plus d'une dizaine de transactions supérieures à 5.000 m² a été recensée ces cinq dernières années sur ce segment de l'enseignement supérieur, alors qu'aucune n'avait été enregistrée lors des cinq années précédentes. Knight Frank cite les exemples de Neoma Business School, qui a acquis 6.500 m² dans le 13^e arrondissement de Paris en 2019, ou de Skema Business School, qui a acheté la même année l'immeuble Helys - ancien siège d'Airbus - à Suresnes (13.200 m²).

En 2020 et 2021, de grandes prises à bail ont animé le marché malgré la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19. L'EM Normandie a annoncé s'installer en 2022 à Clichy-la-Garenne, dans le bâtiment H2B (13.700 m²). L'EM Grenoble a loué 6.000 m² à Pantin, avec un déménagement prévu en 2023. Le groupe Omnes éducation a opté pour La Défense , pour regrouper trois de ses écoles parisiennes sur plus de 10.000 m². L'ouverture est prévue pour la rentrée 2022.

« Il y a, sur ce marché, davantage d'utilisateurs de taille importante, qui ont besoin de surfaces plus vastes. Ils grandissent en rachetant des écoles ou en lançant de nouvelles formations, ont de plus en plus d'étudiants, et sont dans une logique de création de campus. L'idée est de regrouper plusieurs écoles sur le même site afin de créer des synergies », explique David Bourla.

L'attrait de Paris

Le groupe Galileo projette ainsi de reprendre les locaux d'AgroParisTech, dans le 5^e arrondissement de Paris, qui doit lui-même partir à Saclay. Il pourrait y installer sa Paris School of Business, peut-être le Cours Florent ou d'autres de ses écoles. Rien n'est encore tranché.

Paris a capté ces cinq dernières années 53 % des opérations de plus de 1.000 m². Les grands groupes de l'enseignement supérieur y installent des « vaisseaux amiraux » dans des quartiers centraux, animés et bien desservis par les transports en commun.

« Une école comme HEC n'a pas besoin d'avoir un campus urbain pour attirer des étudiants français et étrangers. Pour des écoles un peu moins prestigieuses et entre lesquelles la concurrence est rude, l'adresse compte davantage », note le spécialiste de chez Knight Frank. Ce qui n'empêche pas HEC de plancher sur une évolution complète de son site de Jouy-en-Josas -, avec aussi en prévision la création d'une antenne dans la capitale.

En s'installant à Coeur Défense, Omnes Education a fait un choix un peu différent. « Il propose des formations très professionnalisantes et trouve un intérêt à être près du siège d'entreprises dont les patrons pourront intervenir auprès de ses étudiants », poursuit David Bourla. Le département des Hauts-de-Seine est d'ailleurs le deuxième pôle le plus recherché après Paris.

Intérêt des investisseurs

Paris attire également des écoles et universités étrangères. L'université de Chicago a, par exemple, prévu de se doter d'un campus agrandi de 9.500 m² à proximité de la gare d'Austerlitz.

JLL a été chargé il y a trois ans de l'accompagner dans ce projet et d'en assurer la concrétisation avec le promoteur Icade. « On voit à l'oeuvre cette stratégie internationale des universités et écoles d'enseignement supérieur qui doivent se positionner sur des marchés mondiaux », commente Walid Goudiard. La française l'Essec s'est, par exemple, implantée à Singapour et au Maroc.

Dans les grandes métropoles régionales aussi, l'arrivée de campus est observée - comme à Lille, Nantes, Lyon, Montpellier ou Strasbourg. Il faut dire que l'enseignement supérieur privé - qui vend la promesse de trouver immédiatement un emploi à l'issue de sa formation - a le vent en poupe en France. Avec un étudiant sur cinq (sur un total de 2,73 millions en 2020) inscrit dans un établissement privé.

Ces locaux dédiés à l'enseignement deviennent de plus en plus recherchés par les investisseurs, dans une logique de diversification de leur patrimoine. La qualité des locataires et des baux de très longue durée compensent des loyers un peu plus bas que dans des bureaux dédiés à des entreprises.