L’année 2023 restera une énigme pour les professionnels de l’immobilier. La chute de l’activité, qui s’est traduite par une multitude de biens affichés plusieurs mois en agence sans trouver preneurs, n’a pas entraîné la baisse des prix logiquement attendue.
Principal réseau d’agences en nombre de transactions, Century 21 a publié, lundi 8 janvier, un bilan édifiant : le nombre de transactions immobilières a reculé de 16 % en 2023, mais le prix moyen au mètre carré des maisons n’a baissé que de 1,7 % sur douze mois, et celui des appartements, de 3,4 %. « Les prix ne se sont pas alignés comme on le pensait. Je me suis trompé », reconnaît le président de Century 21 en France, Charles Marinakis, qui anticipait un ajustement de 10 % « pour resolvabiliser un peu les ménages », frappés par la hausse forte et rapide des taux d’intérêt tout au long de l’année écoulée.
Le faible recul des prix au niveau national « est de surcroît en trompe-l’œil, car si on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de 1 % dans le reste de la France, précise l’enseigne, loin des 10 % à 15 % de baisse nécessaires pour relancer le marché ».
Le groupe immobilier estime que le marché devrait boucler l’année 2023 avec un nombre de transactions compris entre 850 000 et 900 000, loin du pic enregistré mi-2021, de 1,2 million d’acquisitions effectuées sur une année glissante (entre août 2020 et août 2021).
Résistance des vendeurs
« Les vendeurs se sont mis en position d’attente pour trois raisons : ils ne veulent pas réaliser de moins-value théorique en vendant leur bien en dessous de ce qu’il valait il y a dix-huit mois ; ils ne veulent pas renoncer à leur crédit en cours souscrit à un taux proche de 1 % pour racheter un autre logement avec un crédit à plus de 4 % ; et au cas où ils ne voudraient pas faire immédiatement une nouvelle acquisition, ils savent qu’il n’y a rien à louer actuellement dans les territoires attractifs », analyse Charles Marinakis.
Dans ce contexte difficile pour les acheteurs, la part des retraités a crû de 7 % en un an parmi les acquéreurs. « Ils ne sont généralement que peu ou pas affectés par le durcissement des conditions d’emprunt et bénéficient souvent d’un apport personnel important dû à la revente de leur précédent bien », explique-t-on chez Century 21. Indicateur-clé de l’effort à fournir pour devenir propriétaire, l’apport personnel représente aujourd’hui en moyenne 37 % du montant d’acquisition. Un niveau inédit.
La résistance des vendeurs a toutefois été moins forte à Paris. Le prix des biens cédés dans le réseau Century 21 y a reculé de 5,5 % en 2023 par rapport à 2022 (à 9 774 euros le mètre carré en moyenne, bien en deçà du seuil symbolique des 10 000 euros). En dépit de cette baisse, les appartements ont eu du mal à partir, comme en témoigne l’explosion des délais de vente (+ 16 jours en un an), qui atteignent désormais 96 jours en moyenne, « des niveaux jamais observés jusque-là ».
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